Logo fachanwaltsinfo Home |  Kontakt |  Impressum

 

Aktuelles


12.02.2020 Zwangsversteigerung von Immobilien: Wie kann man als betreibender Gläubiger optimale Ergebnisse erzielen? NICHT FEINDLICH VERHALTEN, SONDERN KOMMUNIZIEREN

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie kann beantragt werden, wenn der Grundschuld gesicherte Kredit notleidend wird oder wenn ein Gläubiger des Eigentümers/der Eigentümerin auf Grund eines Titels eine Sicherungszwangshypothek eintragen lässt und aus dieser die Zwangsversteigerung betreibt.

Manchmal beruhen Zwangsversteigerungsverfahren auf Kommunikationsdefiziten zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger. Manchmal braucht der Schuldner nur mehr Zeit für eine Umschuldung-das muss man richtig organisieren und kommunizieren.

In anderen Fällen könnte eine gemeinsame freihändige Verwertung gute Ergebnisse liefern: Die Schulden werden abgelöst- vielleicht bleibt eine geringe Forderung bestehen, über die man sich verständigt.

Die Parteien sprechen aber nicht mehr miteinander oder nur noch aggressiv.

Auch innerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens IST ES SINNVOLL, wenn Gläubiger und Schuldner SICH NICHT WIE FEINDE VERHALTEN, sondern KOMMUNIZIEREN UND BESTIMMTE SCHRITTE ABSTIMMEN. 

Dies setzt etwas Empathie und Verhandlungsgeschick voraus und KEINE HAU-RUCK- METHODEN - VON BEIDEN SEITEN.

Vereinbarungen können beiden Seiten Vorteile bringen.

Für den Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, ist es viel besser, wenn die Bietinteressenten die Immobilie besichtigen können. Das kann der betreibende Gläubiger organisieren durch Absprache mit dem Schuldner.

Im günsten Fall kommen dann mehrere ernsthafte Bietinteressenten zur Versteigerung, die die Immobilie besichtigt haben und daher auch wissen, was sie einsteigern. Sie werden sich wechselseitig überbieten wollen- die Gebote steigen.

Alternativ kann man einen Weg über eine Ausbietungsgarantie gehen (Bieter verpflichtet sich ein bestimmtes Gebot abzugeben - wird aber abgesichert, nicht mehr bezahlen zu müssen).

Oft wird auf diese Weise ein Preis erzielt, der in Höhe des geschätzten Verkehrswertes oder höher liegt.

Der Schuldner wird bei einer guten Versteigerung oft entschuldet und bleibt nicht auf "Schulden sitzen", wenn das Objekt weit unter Wert und der Belastungen verwertet wird.

Der Ausgang einer Zwangsversteigerung kann daher durch Fachwissen und die Kommunikation mit den Beteiligten erheblich verbessert werden.

Wir unterstützen Sie in Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubiger oder Schuldner gerne bei der Kommunikation und um bestmögliche Ergebnisse/ Lösungen zu erzielen.

Wenn der Schuldner eingebunden wird, kann auch für ihn eine Lösung gefunden werden bezüglich seines Auszuges oder einem (vorübergehenden) Verbleiben in dem Objekt auf Mietbasis.

Wenn der Schuldner sich nicht einigt und nicht geht, kann er auf Grund des Zuschlagsbeschlusses zwangsgeräumt werden.

Nachfolgend einige Anmerkungen zum Zwangsversteigerungsverfahren.

Sicherheitsleistung für das Bieten in Versteigerungsverfahren 

Sicherheitsleistung ist (nur) auf Antrag eines Verfahrensbeteiligten (EIGENTÜMER ODER GLÄUBIGER DER DIE ZWANGSVERSTEIGERUNG BETREIBT) zu erbringen. DETAILS REGELT § 69 ZVG.

 

  • Die Sicherheit ist in Höhe von 1/10 des Verkehrswertes, mindestens in Höhe der Verfahrenskosten 
  • und sofort mittels Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines inländischen Kreditinstituts, der frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden ist, bzw.
  • Bürgschaftserklärung eines geeigneten Kreditinstituts zu leisten. 
  • Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.
  • Die Sicherheitsleistung kann auch durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gut geschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. 

WAS MACHT MAN, WENN DER ALTEIGENTÜMER DAS HAUS ODER DIE WOHNUNG NICHT RÄUMT NACH DER VERSTEIGERUNG?

OBEN HABE ICH AUSGEFÜHRT, DASS DIE ABSPRACHE MIT DEM SCHULDNER OFT DER BESTE WEG IST. ABER WENN DIES NICHT FUNKTIONIERT?

Räumung

Bewohnen die Eigentümer das Objekt selbst, ist nur eine schriftliche Aufforderung zur Räumung des Objekts erforderlich- keine Kündigung. Der Zuschlagsbeschluss ist gleichzeitig Vollstreckungstitel. Es sind keine weiteren gerichtlichen Schritte nötig. 
Der Gerichtsvollzieher kann mit der zwangsweisen Räumung beauftragt werden, wenn die Eigentümer der Aufforderung zur Räumung nicht nachkommen. Erforderlich ist dazu nur eine Vollstreckungsklausel zu dem Zuschlagsbeschluss.

Räumungsvollstreckung nach dem "Berliner Modell" 

Räumungsvollstreckungen waren FRÜHER oft mit erheblichen Vorschüssen an die Gerichtsvollzieher verbunden, da diese die Kosten für die vollständige Räumung geltend gemacht haben.
Mehrere tausend Euro mussten so von den Eigentümern aufgewendet werden gegen zahlungs- und räumungsunwillige Mieter. Über das alternative Berliner Modell musste der Bundesgerichtshof entscheiden:
a. Eine Beschränkung der Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung ist möglich bei Geltendmachung des Vermieterpfandrechts an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen (Bestätigung von BGH, NJW 2006, 848). 

b. Der Schuldner ist hinreichend geschützt, dass er die unpfändbaren, nicht dem Vermieterpfandrecht unterfallenen Gegenstände vor Durchführung der Zwangsvollstreckung aus der Wohnung entfernen kann. Natürlich gibt es auch Kritik zum Berliner Modell.

Mit diesem Antrag muss daher kein Vorschuss von mehreren Tausend Euro an den Gerichtsvollzieher geleistet werden zur Durchsetzung der Räumung.

Ist der Ersteher nach dem Zuschlag gesichert?

Nicht immer. Es gibt nämlich die: 

Zuschlagsbeschwerde

a) Norm: Die Zuschlagsbeschwerde ist in § 96 ZVG geregelt: 

(1) Auf die Beschwerde gegen die Entscheidung über den Zuschlag finden die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die Beschwerde nur insoweit Anwendung, als nicht in den §§ 97 bis 104 ein anderes vorgeschrieben ist. Die Vorschriften der ZPO über Zulässigkeit (§ 567), Zuständigkeit des Einzelrichters (§ 568), First und Form (§ 569), Aussetzbarkeit des Vollzugs des Zuschlags (§ 570 II), Beschwerdebegründung (§ 571 Abs.1-3) finden entsprechende Anwendung.

b) Berechtigte gemäß § 97 ZVG
(1) Die Beschwerde steht im Falle der Erteilung des Zuschlags jedem Beteiligten (also auch dem Schuldner) sowie dem Ersteher und dem für zahlungspflichtig erklärten Dritten, im Falle der Versagung dem Gläubiger zu, in beiden Fällen auch dem Bieter, dessen Gebot nicht erloschen ist, sowie demjenigen, welcher nach § 81 an die Stelle des Bieters treten soll.

(2) Im Falle des § 9 Nr. 2 genügt es, wenn die Anmeldung und Glaubhaftmachung des Rechtes bei dem Beschwerdegericht erfolgt.

c) Gründe der Beschwerde (§ 100 ZVG)
(1) Die Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass eine der Vorschriften der §§ 81, 83 bis 85a verletzt oder dass der Zuschlag unter anderen als den der Versteigerung zu Grunde gelegten Bedingungen erteilt ist.

(2) Auf einen Grund, der nur das Recht eines anderen betrifft, kann weder die Beschwerde noch ein Antrag auf deren Zurückweisung gestützt werden.

(3) Die im § 83 Nr. 6, 7 bezeichneten Versagungsgründe hat das Beschwerdegericht von Amts wegen zu berücksichtigen.

d) Frist für die Beschwerde ( §§ 98 ZVG, 569 ZPO)

Die zweichwöchige Frist für die Beschwerde gegen einen Beschluss des Vollstreckungsgerichts, durch welchen der Zuschlag versagt wird, beginnt mit der Verkündung des Beschlusses. Das gleiche gilt im Falle der Erteilung des Zuschlags für die Beteiligten, welche im Versteigerungstermin oder im Verkündungstermin erschienen waren.

Brauchen Sie Unterstützung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens?
Ich helfe Ihnen als Rechtsanwalt.

 

Hermann Kulzer MBA
Rechtsanwalt 
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Wirtschaftsmediator (uni DIU)

0351 811 02 33
kulzer@pkl.com

insoinfo
Verfasser: Hermann Kulzer, Rechtsanwalt und Fachanwalt
 
 
  zurück
 
 


www.krsdresden.de